中古マンション市場が売り手市場から買い手市場へ

マンションリサーチ株式会社（以下、マンションリサーチ）は11月4日、コロナ禍の中古マンション売り出し価格と成約価格の関係性について、また値下げ状況について時系列的な推移の観点から調査・分析を実施し、その結果をまとめたレポートを公開した。

それによると、コロナ禍前の2019年には、売り出し価格と成約価格の乖離率は平均5.45％だった。仮に4,000万円で売り出された中古マンションなら、実際に成約となった価格はそれより5.45％低い、3,782万円が平均となっていた計算になる。

2019年第2四半期にも一度この乖離率は上昇をみせたが、再び低下、第4四半期には5％を下回るようになっていた。ところが、国内で新型コロナウイルス感染症が広がり始めた2020年第1四半期（1～3月）には6.0％へ上昇、最初の緊急事態宣言が発出された2020年第2四半期（4～6月）には、8.2％まで急上昇した。

この間の平均売り出し価格単価はごく緩やかな伸びをみせているものの、ほぼ横ばいとなっており、乖離率の増加は、これまで以上に成約となるまでの値下げが大きくなっていたことによると分かる。

ところがその後、2020年第3四半期（7～9月）になると、徐々に乖離率が低下し始め、その傾向が続くようになった。そして2021年第2四半期（4～6月）には乖離率1.8％と、きわめて低い水準へと低下している。

売り出し価格の上昇も2020年第2四半期から右肩上がりに進行しているが、より強い勢いをもって平均成約価格が上昇、売り出し価格からほぼ値下げされずに成約となる中古マンションが増えていったことが分かった。つまり、2021年前半の中古マンション市場は、売主が優位な売り手市場の継続状態にあったといえる。

しかし、この乖離率は2021年第2四半期で底を打つと、2021年第3四半期（7～9月）には再び上昇へと転じた。この時点での乖離率は3.2％となっている。引き続き成約価格は上昇傾向にあるものの、その勢いはやや低下、停滞傾向がみられ始めたのに対し、売り出し価格の上昇勢いは強まって、1年ぶりに乖離率が上昇してきている。

続いて、中古マンション売り出し後の値下げ発生頻度と値下げ率を、2020年12月末、2021年3月末、2021年6月末、2021年9月末の4つの時点からみていく。それぞれ過去3カ月を遡り、各月に売り出された中古マンション物件の事例について、値下げ状況の調査が行われた。

2020年12月末までの値下げ率と値下げ発生頻度では、2020年10月売り出し物件で、5％以下の下落だったのが13.0％、5～10％の下落は6.7％、10～20％の下落は2.6％だった。11月売り出し物件では5％以下下落が5.7％、5～10％の下落は3.0％、10～20％の下落は0.7％と1％未満になっている、12月売り出し物件では5％以下の下落が3.2％、5～10％の下落は1.2％、10～20％の下落は0.3％とわずかな割合にとどまった。

同様に、2021年3月末までの値下げ状況では、2021年1月売り出し物件の場合、5％以下の下落率が14.7％、5～10％の下落が6.2％、10～20％の下落は1.9％だった。2月売り出し物件になると、5％以下の下落が9.7％、5～10％の下落で4.5％、10～20％の下落は1.3％となる。さらに3月の売り出し物件では、5％以下が2.9％、5～10％で1.3％、10～20％で0.3％だった。

これに対し、2021年6月末までの値下げ状況の場合、2021年4月売り出し物件で5％以下の下落が8.6％、5～10％の下落は4.1％、10～20％の下落は1.4％と全体に低い。5月売り出し物件でも、5％以下の下落が5.0％、5～10％以下の下落は3.1％、10～20％の下落は1.2％だった。6月売り出しになると、5％以下で3.2％、5～10％で2.2％、10～20％の下落は0.8％となっている。

2021年の4～6月期は、先の調査結果で、売り出し価格と成約価格の乖離率が1.8％と非常に低かった時期にあたり、この時期に売り出された中古マンション物件では、値下げ率や値下げ頻度も、それまでに比べ大きく低下していることが認められる。

そして、乖離率が上昇に転じた2021年7～9月期については、9月末までの値下げ状況でみると、2021年7月売り出し物件で5％以下の下落率であったものが17.2％、5～10％の下落は10.0％、10～20％の下落も2.8％にみられた。8月売り出し物件でも5％以下の下落が14.2％、5～10％の下落で6.6％、10～20％の下落は1.1％だった。9月売り出し物件は5％以下の下落が4.9％、5～10％の下落で2.4％、10～20％の下落は0.3％となっている。

10～20％という大きな下落率のケースは、7月売り出し物件の2.8％を除き、さほど増えているわけではないが、5％以下や5～10％の値下げとなったケースの割合は大幅に増加している。乖離率が上昇となったタイミングで、値下げ発生頻度も高まっていることが分かった。

ちなみに、直近2021年10月末までの値下げ状況をみると、2021年8月売り出し物件で5％以下の下落が17.6％、5～10％で10.0％、10～20％の下落は4.6％となっている。9月売り出し物件の場合、5％以下は12.6％、5～10％で6.0％、10～20％は2.1％だった。10月売り出し物件は5％以下の下落が3.8％、5～10％は2.3％、10～20％の下落は0.7％になっていた。

これまでに比べると、やはり値下げ発生頻度が上昇しており、2021年9月末時点の傾向が続いているとみられる。マンションリサーチでは、この傾向が一定の継続性をもって生ずる可能性を指摘しており、今後の市場動向が注視される。

（画像はプレスリリースより）




マンションリサーチ株式会社によるプレスリリース（PR TIMES）
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