国内不動産市場における金利上昇影響は？

不動産関連のあらゆるサービスをグローバルに展開する総合企業、JLL（ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッド）の日本法人（以下、JLL日本）は18日、金利上昇によって発生する日本の不動産市場への影響や投資需要に関し、分析した結果をまとめた独自レポート「活況が続く日本の不動産投資市場」の公開・提供を開始した。

国内では物価や賃金、消費の動向を注視した慎重な金利の引き上げがなされることで、今後も引き続き良好な資金調達環境が続くと予想され、東京都心オフィスビルや物流施設を対象とする投資機会、年金基金やインフラ企業などによる不動産投資ニーズの拡大が進み、活発な市場動向と投資活動が続くとみられている。

JLL日本によると、2024年第1四半期の世界における不動産投資額は、前年同期に比べ6％減少し、1,353億ドルとなったが、日本の不動産投資額は前年同期に比べ45％と大幅に増加、1兆7,046億円となった。

都市別分析でも、東京が世界トップの不動産投資が行われた都市となり、日本の不動産投資環境は際立った活況さをみせているとされている。

また、日銀は物価や賃金、個人消費の動向などをみながら、慎重に利上げを進めていく方針をとっており、将来的にも急激な金利変化は生じる可能性が低いとみられる。よって金利上昇による資金調達環境の悪化影響は発生してもごく限定的で、資金繰りや金融機関の貸出態度も大きな変化なく、現在のような状態が維持されていくものと推察された。

近年、不動産投資市場は長く買いニーズに対し、魅力的な投資機会が乏しい状況が続いていたが、徐々に企業による不動産売却事例が増加する見通しで、これによって新たな投資機会が創出されてくると予想されている。

企業による不動産売却が進む背景には3つの点が指摘された。第1に、2023年3月に東京証券取引所から、全上場企業を対象に「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応」の要請がなされ、企業側が株主還元を目的に不動産売却を考えるようになっていることが挙げられる。

第2には、全国的に相次いでいる再開発の取り組みを受け、不動産会社や事業会社による投資資金確保を目的とした自社保有不動産や完成済み再開発ビルの売却が生じてきている点、そして第3には、事業会社による設備投資資金の確保を目的とした保有不動産や賃貸不動産、遊休資産の売却、セールス＆リースバックが起き始めている点が指摘された。

投資市場動向面では、年金基金がリスク分散や運用利回り向上を目的に、不動産などオルタナティブ資産への投資を拡大させてきているが、今なお運用資産全体に対する設定上限として一般的にとられることが多い5％に比較すると、半分にも満たない水準であるため、今後さらなる拡大を進めてくるものとみられた。

また、インフラ企業は本業との相乗効果や保有不動産の有効活用を目指し、2010年後半頃から不動産への投資を拡大させてきている。昨今は傘下の資産運用会社による運用資産も拡大傾向で、将来的な私募リート設立を検討するケースも増えてきており、不動産投資需要をさらに高めていくと予測されている。

よって、こうした年金基金やインフラ企業の動きが、不動産投資ニーズを一層底堅いものにしていくとみられた。

海外投資家の参画動向としては、2020年をピークに取得額が減少傾向だが、売却額が増加してきているという。欧米の投資家を中心に不動産ポートフォリオの積極的見直しが続いていること、より高いリターンを要求するバリューアッドやオポチュニスティックに適した投資先が不足してきていることが主な原因と分析された。

今後は賃料上昇や事業会社などによる不動産売却ケースが増加する見通しであり、テナント入れ替えやリノベーションによる付加価値向上、賃料上昇を通じ、高リターンを見込める投資機会も増えると考えられることから、海外投資家による国内不動産の取得も再び増加に転じていく予想となった。




JLL　プレスリリース（PR TIMES）
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000537.000006263.html