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2023年02月06日(月)
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MTRとMTH、23年3月に合併へ

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MTRとMTH、23年3月に合併へ

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森トラストグループの2投資法人が合併契約を締結
森トラスト総合リート投資法人(以下、MTR)と、森トラスト・ホテルリート投資法人(以下、MTH)は22日、MTRを吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする吸収合併を行うことを決定し、同日開催の投資法人役員会において合併契約を締結したことを発表した。効力発生日は2023年3月1日となっている。

不動産投資信託証券市場は、2020年2月以降、新型コロナウイルス感染症のパンデミック発生により、急落するものとなった。その後は各国の金融緩和政策や経済支援策を背景に回復基調となったものの、足元ではインフレの進行に伴う金融引き締めから来る景気減速懸念や、ウクライナ危機の長期化などにより、不安定な状況が続いている。

また、オフィス市況はコロナ禍を機に大きく変化し、大企業のオフィス縮小やテレワークの浸透で、大規模オフィスビルを中心とする稼働率の低下、ダウンタイムの長期化がみられている。

ホテル市場は、移動の自由が失われたことで大きな打撃を受け、現在は全国旅行支援の開始、日本を含む世界各国での水際対策緩和から業績回復傾向で、アフターコロナにおける回復期待、反動需要の高まりも期待されている一方、なお国内旅行需要やインバウンド需要はコロナ禍前の水準にまで回復しておらず、復調の途上にある。

こうした中、MTRとMTHの両投資法人は、それぞれの特徴を活かし、MTRがオフィスアセットの安定性を、MTHがホテルアセットの成長を背景として、中長期的な収益の安定と成長を目指す運用を行ってきたが、MTRは主要投資対象とするオフィスアセットで大型優良物件の新規取得機会の減少、コロナ禍でのテナント退去による収益力低下で成長性に課題を抱え、MTHは投資対象のホテルアセットでコロナ禍における収益変動リスクを顕在化させてしまい、安定性の確保を課題とするに状況に至った。

これらから両投資法人において、単独での成長機会が限定的であると判断し、互いの課題の解消、継続的な投資主価値の向上に資するため、合併に係る協議を開始することで合意、慎重に検討を重ねてきていたという。

その結果、吸収合併を通じ、オフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサーポートを最大限に活用し、成長路線へと回帰することが最善と判断、合併契約を締結することとなった。今後は資産性・安定性・成長性を真に備えた、オフィス・ホテルを中核資産とする総合型REITとなることを目指す。

合併後の新MTRは資産規模約4,711億円に
MTRは、東京都心部のオフィスビルを中心に、市場競争力の高い大型物件へ重点投資を行う投資法人として誕生、2004年2月に株式会社東京証券取引所のJ-REIT市場へ上場した。2022年10月末日時点で16物件、約3,247億円(取得価格ベース)の資産を保有している。

マーケット運用状況を見極めつつ、立地やグレードなどのクオリティを重視した投資戦略を実践しており、コロナ禍における大型テナントの退去などにおいても、スポンサーサポートを受けて対応してきた。

一方のMTHは、ホテル特化型の投資法人として、2017年2月にJ-REIT市場へ上場を果たした。森トラストグループの開発力やホテル運営・マネジメント力を最大限に活かした成長戦略を実践し、2022年10月末日時点で5物件、約1,076億円(取得価格ベース)の資産を有している。

コロナ禍におけるホテル収益の急激な下落局面においても、スポンサーの森トラスト株式会社による最低保証賃料をもととした賃料下支えにより、一定の分配金水準を保ってきた。

MTRとMTHでは、合併後においても、それぞれにおける、不動産の本質的価値である資産性に注目し上質なアセットへ重点投資を行うという投資方針を継続し、安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中核資産として、安定性と成長性の両面を追求できるようにする。また、物件・アセットタイプの分散を進展させることで、ポートフォリオ・クオリティの向上を実現させる。

引き続きスポンサーサポートを活用しつつ、外部成長については資産規模の成長を図る。合併効果のひとつであるLTV(総資産有利子負債比率)の低下に伴って創出された取得余力を活かし、森トラスト株式会社から神谷町トラストタワーを追加首都クス旅程であることも明らかにした。

スポンサーである森トラストグループによるセイムボート出資比率は、合併後29.2%となり、J-REITでも最大級の比率になる。これにより、さらに中長期的目線での成長と、投資主価値向上を考えた協力が叶うようになるとする。投資主価値と資産運用会社への報酬連動性をさらに高めるべく、1口当たり利益に連動する新たな資産運用報酬体系を導入、協力体制の強化を図るともした。

合併後に誕生する新MTRは、資産規模が約4,711億円となり、市場プレゼンスが向上する。これに伴う投資家層の裾野の広がりも期待されており、時価総額の拡大、投資口流動性の向上も見込まれる。


外部リンク

森トラスト総合リート投資法人 プレスリリース
https://www.mt-reit.jp/

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