25年2月東京都心オフィス空室率、6カ月ぶりに悪化

三幸エステート株式会社は10日、2025年2月の大規模ビルオフィス市況をまとめたオフィスマーケットレポートの公開を開始した。東京都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）のほか、東京23区、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市の全国6大都市における市場動向を見ることができる。

この調査における大規模ビルとは、1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビルのこと。空室率は貸付総面積に対する「現空面積」の割合で算出し、「潜在空室率」は貸付総面積に対する募集面積の割合、既存ビルではテナント退去前を含む募集床を対象に算出している。

募集面積とは、各統計日時点において公開されているテナント募集面積の合計で、統計開始日は1994年1月1日だ。

オフィス需要に影響を与えるマクロ経済動向としては、2024年10～12月期の実質GDP成長率が、内閣府の発表で輸入減少に伴う外需大幅増加で3四半期連続のプラス成長となっている。ニッセイ基礎研究所では、今後3年間の実質GDP成長率について、2024年度を0.8％、2025年度で1.1％、2026年度で1.2％と予測した。

輸出が景気を牽引するとは当面期待できないものの、国内需要の底堅さはみられており、景気の回復基調は維持されると考えられている。

総務省による労働力調査から分かる1月の完全失業率は、前月比横ばいの2.5％だった。厚生労働省によって発表される有効求人倍率、その先行指標となる新規求人倍率はいずれも前月比で上昇、改善傾向にあり、女性の就業者数は季節調整値で6カ月連続過去最高を更新するなど、旺盛な雇用需要がみられている。

こうした中での2025年2月期における東京都心5区大規模ビルの空室率は3.58％で、前月より0.22ポイント上昇、やや悪化した。前月には3％台の前半へと突入し、改善傾向を続けていたものの、再び3％台後半となった。

複数の新築ビルが空室を残して竣工となったことが主な上昇要因だが、成約に向けた話が順調に進んでいる募集床もあるため、今後は空室消化が進むものとも見込まれている。

潜在空室率は5.59％で、こちらも前月比0.33ポイントの上昇になった。空室率とあわせて6カ月ぶりの悪化になっている。

2025年2月における東京都心5区大規模ビルの募集賃料は、月額坪あたり29,581円で、前月より250円上昇した。これで15カ月連続の上昇または横ばいとなり、緩やかな上昇基調が長く続いている。

募集床の品薄感が漂うエリアを中心に、不動産オーナー側が募集賃料を引き上げる動きも引き続きみられているといい、今後もさらに上昇する可能性がある。

募集面積は477,153坪となり、前月比で2,560坪増加した。

リーシング活動の活発度を示す指標として注目される成約面積だが、この動向をみると2024年の年間成約面積は約52万坪、2023年の約47万坪を約5万坪と1割程度上回った。50万坪を上回るのは2014年以来のことであり、注目される動向という。

また年間成約面積として、4年連続で対前年比プラスを記録、リーシング活動は拡大傾向を続けているといえる。

2024年の年初時点では、大量供給期を迎えていた2023年竣工ビルに8万坪超の募集床が残っていた。これらの新築ビルに加え、建築中ビルでもテナント誘致が進み、2024年の成約面積を押し上げたとみられている。

高価格帯の新築・建築中ビルでは、コロナ禍以降募集期間が長期化する傾向にあったが、リーシング活動の活発化で市場も活性化している。

（画像はプレスリリースより）




三幸エステート株式会社　オフィスマーケットレポート 2025年3月号 東京都心5区大規模ビル公開資料（プレスリリース）
https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/202503_tokyo_om.pdf

三幸エステート株式会社　ホームページ
https://www.sanko-e.co.jp/