東京オフィスビル、賃料に下げ止まりや上昇の兆し

三幸エステート株式会社は4月30日、株式会社ニッセイ基礎研究所と共同で開発した成約賃料に基づくオフィス市場指標の「オフィスレント・インデックス」2024年第1四半期版データについて、公開を開始した。

この調査における東京都心部とは、東京都心5区（千代田区・中央区・新宿区・港区・渋谷区）の主要オフィス街と周辺区のオフィス集積地域である「五反田・大崎」、「北品川・東品川」、「湯島・本郷・後楽」、「目黒区」を指す。

また、Aクラスビルとは、延床面積1万坪以上、1フロア面積300坪以上、築年数15年以内を満たすビル物件、Bクラスビルとは、1フロア面積200坪以上で築年数の経過などによりAクラスの対象外となったビルを含む物件、Cクラスビルとは、1フロア面積100坪以上200坪未満のビルを指すとされている。

2024年第1四半期の東京都心部Aクラスビル空室率は5.6％で、前期に比べ1.3ポイント減少、前年同期比では0.9ポイントの上昇になった。前年の後半以降、7％に迫る勢いで悪化してきていたが、今回大幅に低下、5％台半ばにまで戻している。

昨年竣工した新築ビルを中心に、本社移転や館内増床などで数千坪単位の空室消化例が複数発生し、空室率を押し下げる要因となった。今期、Aクラスビルに該当する新規供給がなかったことも空室率の低下につながった。

今年の供給量は比較的低水準にとどまる見通しであり、今後も需要拡大がみられると考えられる。よって空室率はかつてのようなごく低い水準とはならないものの、徐々に改善傾向へ向かっていくと予想される結果になった。

2024年第1四半期のAクラスビル賃料は、成約賃料ベースで月額坪あたり25,360円となり、前期に比べ120円上昇した。前年同期比ではなおマイナス水準だが、2期連続で小幅な上昇となり、賃料低下傾向には下げ止まりの兆しが出始めている。空室率の改善、需要拡大とあわせ、市場プラス要因が増えてきているといえる。

2024年第1四半期のBクラスビルにおける空室率は4.0％で、前期に比べ0.3ポイント低下した。2期連続で低下し、前年同期に比べても0.9ポイントとまとまった改善になった。

空室を抱えたまま竣工したビルが複数存在したものの、館内増床や拡張移転などにより空室消化が進んだことが低下要因として挙げられている。

今年はAクラスビルの供給が低水準であり、昨年竣工した新築ビルへ移転するテナントによる二次空室の募集も限られたものとなる。よってBクラスビルが中心となる二次空室の需給バランスについては、その影響は限定的水準にとどまっているようだ。

Bクラスビルの今期賃料は、月額坪あたり19,921円で、前期に比べ1,003円とまとまった上昇になった。前年同期比ではさらに大きい2,369円の上昇となっている。2期連続の上昇で、2021年第4四半期以来の2万円台も目前となった。堅調な上昇基調に転じてゆく兆しも感じられる。

2024年第1四半期の東京都心部Cクラスビルの空室率は4.4％で、前期から横ばいとなった。前年同期比では0.2ポイントの低下となっている。

複数の新築ビルが空室を残して竣工した一方、築浅ビルを中心に拡張や立地改善を目的とする移転ケースが発生、空室床の消化が進んだ。その結果、4％台半ばでの横ばい傾向を続けるものとなっている。

Cクラスビルの賃料は、月額坪あたり18,393円で、前期に比べ1,191円上昇、前年同期比でも1,688円の上昇になった。2期連続の上昇を記録したほか、2020年第3四半期以来となる18,000円台への回復をみている。長く横ばい傾向が続いた賃料だったが、ここへきて上昇に向けた変化の兆しが強まっているといえるだろう。

東京都心部オフィスビルにおける賃料対前年変動率を算出すると、Aクラスビルがなおマイナス水準で、－7.7％となったが、前期に比べると4.0ポイント改善し、差は縮小された。

Bクラスビルは13.5％で、2期連続のプラス水準となったほか、久々の2桁プラスになった。Cクラスビルでも2期連続のプラスで、10.1％を記録、2桁プラスとなっている。

（画像はプレスリリースより）




三幸エステート株式会社　プレスリリース
https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/publish_2024-Q1.pdf