東京主要5区賃貸オフィス、空室率の上昇に一服感

大手総合不動産プロフェッショナルサービスと投資運用会社としての事業を展開するコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（以下、コリアーズ・ジャパン）は3日、「東京オフィスマーケットレポート 2022年第2四半期（4～6月期）東京主要5区・グレードAオフィス」の公開を開始した。

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心主要5区に立地するグレードAオフィスビルの賃貸オフィス市況と今後の見通しについてまとめられたレポートで、コリアーズ・ジャパンが独自に収集したデータから分析されたものとなる。

なお、ここでいう「グレードAオフィス」とは、基準階面積がおおむね300坪以上の主に賃貸目的で供されるオフィスビルから、コリアーズ・ジャパンが独自基準で選定した物件である。

東京主要5区のグレードAオフィスビルの2022年における新規供給は、およそ年後半以降での竣工予定で、供給坪数としては、年間合計が例年に比べて少なめになる見通しだ。

しかしその反動もあり、2023年には大規模な再開発プロジェクトの竣工が複数予定されているなど、過去5年で最も新規供給の多かった2020年に匹敵する高水準の新規供給量になると予測されている。

ちなみに2024年には、やや少なめの10万坪程度、2025年には再び増加して15万坪超とやや多めの新規供給になると予想された。

テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標から、対象期間初めの空室面積と期間中新規供給面積を足し、期末空室面積を減じて計算する「ネットアブソープション（吸収需要）」については、2022年第2四半期で1万坪超のプラスとなり、長期的には回復の見通しとなった。一部の大型空室における解消が進んだことが大きい。

しかし全体的なオフィス面積の縮小傾向から、2019年以前の水準に比べると、弱含みになることが予想されている。

空室率は、2022年第2四半期（4～6月期）が、前期に比べ0.1ポイントの低下となる5.0％で、わずかに改善、コロナ禍の空室率上昇に一服感がみられた。2022年通年では、年初から0.3ポイントアップの5.2％が予想されている。

2022年～2026年の年平均では6.8％予想となり、需要は回復傾向にあるものの、空室率を低下傾向へと反転させるほどの力強さはなく、大幅な供給増となる2023年には再び上昇に転じる見込みとされた。

賃料は2022年第2四半期が、1坪当たり30,600円で、前期に比べ0.3％の上昇と、過去2年間下落傾向にあったところ、今期は微増、下げ止まりの傾向がみられた。

しかしフリーレントの長期化などの影響で、実行賃料ベースでは依然水面下での下落が続いている可能性もあるとされ、柔軟に契約条件を調整しながらの運用が肝要とされる。

2022年通年では1坪当たり29,900円で、年初より2.0％のダウン、2022年～2026年の年平均は1坪当たり27,600円になると見込まれた。緩やかな下落トレンドが続くとみられる。

エリア別の動向では、空室率でばらつきが大きくなってきていることが報告された。2022年第2四半期には、渋谷・原宿エリアが1％台まで大きく低下した一方、赤坂・六本木エリアや日本橋・八重洲エリアでは大型の空室が発生、前期比上昇となった。

平均想定成約賃料は、主要5区全体の傾向と同様、過去2年間下落が続いたが、全エリアで下げ止まりの様相が見られてきている。しかし、大きな空室を抱える物件では、なお大幅な賃料の見直しが行われる事例もあり、動向には注視が必要となっている。

（画像はプレスリリースより）




コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社によるプレスリリース（PR TIMES）
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000041.000046143.html