東京主要5区賃貸オフィスの空室率が低下傾向、賃料水準は横ばい

総合不動産サービスと投資運用事業を展開するコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（以下、コリアーズ・ジャパン）は11月2日、「東京オフィスマーケットレポート 2022年第3四半期（7～9月期）東京主要5区・グレードAオフィス」の公開を開始した。

コリアーズ・ジャパンが、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の東京都主要5区に立地するグレードAオフィスビルの賃貸オフィス市況と今後の見通しについてまとめたもので、同社が独自に収集したデータを分析した結果となっている。

なお、ここでいう「グレードAオフィス」とは、基準階面積が概ね300坪以上で、主に賃貸に供されるオフィスビルから、コリアーズ・ジャパンが独自の基準で選定した主要物件を指している。

東京主要5区においては、この直近約1年間で、グレードAビルの新規竣工が見られていなかったが、中央区の東京駅近くでは、8月に「東京ミッドタウン八重洲」と「ヤンマー東京ビル」が相次いで竣工を迎えた。アフターコロナで縮小するオフィスニーズの影響から、いずれも竣工時点で満室稼働とはならず、空室床を抱えての竣工になったとみられる。

一方、7～9月期のネットアブソープション（吸収需要）は新規供給量を上回り、空室率が小幅ながら低下する結果となった。

ネットアブソープションは、テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標。該当する期間初めの空室面積に、期間中新規供給面積を加え、期末空室面積を除して算出する。

ごく低調であったオフィスニーズがやや回復傾向にあり、2022年前半まで新規供給量が少なかったことが影響したほか、これまでほとんど動きの見られなかった大型テナントで成約が出てき始めたことなどから、一部、既存の大型空室における埋め戻しが進行、空室率を低下させる要因になったと考えられている。

やや改善傾向も確認されつつある市場動向だが、2023年には2022年を上回る規模の新規供給が見込まれている。今年末を挟み、2023年に竣工する物件のリーシング活動が活発化すると考えられ、これら新規竣工ビルにオフィス移転を決めた企業の移転元物件では、二次空室が発生するリスクが大いに高まる。

発生分を吸収してあまりあるような旺盛なニーズが発生する可能性は低く、よって2023年には、4～6％水準での空室率再上昇が予想された。あわせて賃料も緩やかな下落傾向が続くと見込まれている。

エリア別動向では、渋谷区において、2022年のグレードAオフィス空室率が1％未満の水準を継続する傾向が見られるなど、テック系企業を中心とした旺盛なオフィスニーズが確認されている。

賃料は概ね下げ止まり傾向にあり、まとまった下落を記録するエリアは見られなくなってきた。新規竣工のあった日本橋・八重洲・京橋エリアでは上昇に転じている。一方で、なお大型空室が残る品川エリアでは、緩やかながら下落が続いており、今後も注視が必要である。

（画像はプレスリリースより）




コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社によるプレスリリース（PR TIMES）
https://prtimes.jp000000046.000046143.html