東京都心Aクラスビルの賃料が6期ぶりに上昇

三幸エステート株式会社（以下、三幸エステート）は2月2日、株式会社ニッセイ基礎研究所と共同で開発した成約賃料に基づくオフィスマーケット指標「オフィスレント・インデックス」の最新版となる2022年第4四半期（10～12月）分の公開を開始した。

この調査における「東京都心部」とは、千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区の東京都心5区主要オフィス街と周辺区のオフィス集積地域である五反田・大崎、北品川・東品川、湯島・本郷・後楽、目黒区を指す。

また、「Aクラスビル」とは、延床面積1万坪以上、1フロア面積300坪以上、築年数15年以内の物件を、「Bクラスビル」は1フロア面積200坪以上で築年数などからAクラスビルに該当しない物件を、「Cクラスビル」は1フロア面積100坪以上200坪未満のビル物件を指すと定義されている。

発表によると、東京都心部Aクラスビルの2022年第4四半期における空室率は3.6％で、前期より0.4ポイント低下した。第3四半期には4.0％まで上昇していたが、再び3％台を回復している。

エリア内での移転や集約移転などにより、大口の成約が散見されたという。リーシング活動がコロナ禍前に匹敵する活発さを取り戻しつつあるほか、Aクラスビルの新規竣工がなかったことなどが空室率低下につながった。

2022年の新規供給は比較的低水準であったが、2023年はAクラスビルを中心に大量供給が見込まれており、竣工時の稼働率によっては新築ビルが空室率動向に大きな影響を及ぼす可能性があるため、今後の動向には注視が必要となっている。

Aクラスビル賃料は、成約賃料ベースで月額坪あたり28,594円（共益費除く）となり、前期より1,215円上昇、6期ぶりのプラスを記録した。しかしまだ勢いに強さはみられず、緩やかな低下傾向に変わりはないのではないかとも分析されている。

2022年第4四半期におけるBクラスビルの空室率は4.6％で、前期より0.6ポイント低下した。前年同期に比べると、なお0.3ポイント高いものの、11期ぶりの前期比マイナスで4％台に戻している。

新築ビルへ移転したテナントの二次空室や、竣工後も募集床を抱えていた新築ビルを中心に、比較的まとまった空室の消化が進み、空室率の改善につながった。2023年にAクラスビルの大量供給が予定されているため、Bクラスビルでも二次空室が大量発生することが懸念されたが、現状では影響は限定的といえる。

ただし、コロナ禍前に比較して建築中ビルへの移転におけるテナントの意思決定が遅れる傾向がみられているため、二次空室の本格的な顕在化もこれまでより遅く、2024年になって現れるといったことも考えられるとされる。

Bクラスビルの賃料は、月額坪あたり17,963円で、前期より596円の下落となった。4期連続の下落でついに18,000円を割り込んだ。これは2014年第4四半期以来のこととなる。賃料は2019年第3四半期を直近のピークに、およそ低下傾向となっている。

Cクラスビルの空室率は4.8％で、前期より0.2ポイント低下した。12期ぶりの改善傾向で、第3四半期の5.0％から再び4％台となった。

竣工後も募集床を抱えていた新築ビルで空室床の消化が進んだことが主な要因になっている。1％未満といった超低水準の空室率から、長く上昇を続けてきたこの傾向に歯止めがかかるところとなるかが、今後の注目ポイントになる。

賃料については、月額坪あたり16,195円となり、前期より477円の下落になった。3期連続で小幅な下落傾向となったものの、大きな動きとしてみれば、2020年第4四半期以降、横ばい傾向が続いている状況といえる。

東京都心部の各クラスにおける賃料を2021年第4四半期と比較した対前年変動率は、Aクラスビルが－6.8％、Bクラスビルが－11.0％、Cクラスビルが－5.4％で、いずれもマイナス水準になった。

前期はCクラスビルが0.7％のプラスと、わずかながらプラス水準にあったが、こちらも再びマイナスとなっている。Bクラスビルではマイナス幅が拡大、2桁マイナスになった。

一方、Aクラスビルはマイナス幅が縮小され、前期の－21.6％から14.8ポイントの改善となっている。

（画像はプレスリリースより）




三幸エステート株式会社　プレスリリース
https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/publish_2022-Q4_1.pdf