22年5月東京都心5区ビル空室率、小幅な上昇に

三幸エステート株式会社（以下、三幸エステート）は10日、2022年5月度の主要都市におけるオフィスマーケットレポート・データを公開した。東京都心5区のほか、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡の大規模ビルに関する市場動向をみることができる。

ここでいう「東京都心5区」は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指す。「大規模ビル」として調査対象になっているのは、1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビルで、「空室率」は貸付総面積に対する「現空面積」の割合、「潜在空室率」は貸付総面積に対する「募集面積」の割合となっている。

潜在空室率では、既存ビルでのテナント退去前を含む募集床を対象に算定がなされる。なお「募集面積」とは、各統計日において公開されているテナント物件の募集面積を合計したものだ。

2022年5月のマクロ経済動向としては、ニッセイ基礎研究所の調査で、2022年度のGDP成長率が2.0％と予想される結果になった。2021年度の2.1％より成長率が低下している。2023年度はさらに低い1.7％予測となった。

いずれもプラス成長だが、2020年度の大幅マイナスの後としては、きわめて緩やかな回復状況にとどまっているともいえる。実質GDPが2019年10～12月期のコロナ前水準に回復するのは、2022年4～6月期となるだろうと見込まれている。

オフィス市場にも大きな影響を与える失業率など雇用情勢をみると、総務省発表の労働力調査で、2022年4月の完全失業率は前月より改善、2.5％となっていた。厚生労働省が発表する有効求人倍率、またその先行指標となる新規求人倍率も前月より上昇し、改善傾向になっている。

3月下旬にまん延防止等重点措置が終了、完全解除となったことを受け、外食や旅行などの分野における需要が持ち直してきたことから、全体として改善が進んだ。

失業率は2021年度が2.8％だったが、2022年度は2.7％、2023年度は2.6％の予想になっている。

東京都心5区の空室率は、2022年5月で4.16％となり、前月より0.04ポイント悪化した。2月にはわずかに低下し、3.91％となっていたが、3月には4％台に突入、以降3カ月連続の小幅な上昇を記録している。

新築ビルへ移転したテナントの二次空室や、オフィス戦略の見直しに伴う解約床が発生、後継テナントの確保が追いつかず、現空床となっている状況が指摘された。

一方、潜在空室率は7.58％で、前月に比べて0.23ポイントの低下となり、改善傾向がみられた。前月比でマイナスとなるのは5カ月ぶりになる。

2022年5月における募集賃料は、共益費込みで月額坪あたり28,212円となり、前月に比べ26円下落したが、ほぼ横ばいを維持している。ごく小幅な上下変動を繰り返しつつ、28,000円台の前半で推移しているといった状況だ。

募集面積は687,379坪で、前月より15,244坪減少したが、なお70万坪弱とまとまった量が存在するため、移転を検討するテナント側の選択肢は多い。これにより、オーナー側が条件の見直しやキャンペーンを実施し、差別化を図る向きは引き続きみられているが、全体として募集賃料の下落ペースは鈍化してきており、一定程度底を打ってきた可能性もある。

リーシング活動の活発度を示す重要指標のひとつである成約面積は、2022年5月、新型コロナの感染拡大後では初の5万坪超えとなった。前月が低調でその反動もあるとみられるが、昨年後半以降はほぼ増加傾向となっており、いよいよ伸びが顕著となってきた。

アフターコロナにおける新しい働き方への対応を進める企業の新ニーズによる動きのほか、竣工を1年以内に控えた建築中ビルが増加しており、大口需要が顕在化しやすくなっていることも背景にあるものとみられている。

今後は成約面積を上回る二次空室の発生も考えられることから、需給バランスの動向に引き続き注視が必要な状況でもあるだろう。

（画像は三幸エステート「オフィスマーケットデータ 東京都心5区大規模ビル 2022年6月号」公開資料より）




三幸エステート株式会社　「オフィスマーケットデータ 東京都心5区大規模ビル 2022年6月号」公開資料
https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/202206_tokyo_om.pdf

三幸エステート株式会社　ホームページ
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