22年Q3の都心Aクラスビル空室率、4％に上昇

三幸エステート株式会社（以下、三幸エステート）は28日、同社が株式会社ニッセイ基礎研究所と共同で開発した、成約賃料に基づくオフィスマーケット指標の「オフィスレント・インデックス」について、最新版となる2022年第3四半期（7～9月）分を公表した。

この調査では、「東京都心部」を、東京都心5区と呼ばれる千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の5つにある主要オフィス街と、その周辺区にあるオフィス集積地域、「五反田・大崎」、「北品川・東品川」、「湯島・本郷・後楽」、「目黒区」と定義する。

また、「Aクラスビル」とは、延床面積1万坪以上、1フロア面積300坪以上、築年数15年以内の物件で、「Bクラスビル」は、1フロア面積200坪以上でAクラスに該当しないビル、築年数が経過してAクラスの対象外となったビルも含む物件を、「Cクラスビル」は、1フロア面積100坪以上200坪未満のビル物件を指すとされている。

2022年第3四半期の東京都心Aクラスビルにおける空室率は、前期より0.2ポイント上昇し、4.0％となった。前年同期に比較すると0.7ポイント上昇している。4％台に突入したのは、2015年第3四半期以来で、上昇傾向はこれで3期連続になった。

複数の新築ビルが空室を抱えたまま竣工を迎えたほか、オフィス戦略の見直しによる集約移転や、部分解約に伴う現空床が増加しているという。定期借家契約の期間満了をきっかけとした退去床も引き続き確認されており、リーシング活動全般をみると、新型コロナ流行前の水準を回復しつつあるものの、Aクラスビルのオフィスニーズとしては縮小・集約移転も多く、引きの弱い状態となっている。

Aクラスビルの今期における成約賃料ベースでみた平均賃料は、共益費を除いた額で、坪あたり月額27,379円となり、前期より1,694円、前年同月より7,555円の下落になった。賃料の下落は5期連続で、今年初めに3万円台を割り込んでからも下落傾向が続いている。月額坪あたり27,000円台となるのは、2013年第4四半期以来のこととなる。

空室率が緩やかな上昇傾向にある中、ニーズの低調さもあり、賃料条件の見直しが進むなど、下落要素が強まっていると考えられる。

2022年第3四半期の東京都心部におけるBクラスビル空室率は、前期より0.1ポイント上昇し、5.2％となった。前年同期に比べると0.9ポイントの悪化になっている。5％台を突破した前期に比べると、上昇幅は縮小されたが、なお高めの水準にあるほか、3期連続の上昇傾向を記録する結果となった。

オフィス戦略の見直しに伴う部分解約が大口の現空床になったことに加え、Bクラスビルでも空室を抱えた新築ビルの竣工事例が複数あり、小幅ながら空室率の上昇になった。今年は新規供給が低水準にとどまるものの、来年はAクラスビルを中心に大量供給が予定され、Bクラスビルから新築Aクラスビルへの移転を図るテナントも増加することを考えると、二次空室の発生影響が今後、とくに注目されるポイントになるとみられている。

Bクラスビルの平均賃料は、月額坪あたり18,559円で、前期より172円下落した。前年同期比では1,609円の下落になる。空室率の上昇と同じく、賃料も3期連続で下落になったが、前期に比べるとその下げ幅は小さくなっている。

Cクラスビルでは、空室率が前期より0.2ポイント上昇し、5.0％となった。前年同期比では1.0ポイントの上昇になる。1％未満とごく低く抑えられていた2020年初以降、10期連続で上昇傾向を続けており、今期は2014年第2四半期以来の5％台になった。空室を抱えた新築ビルの竣工が複数生じたことが、主な上昇要因になっている。

Cクラスビルの平均賃料については、月額坪あたり16,672円で、前期に比べ104円の下落になった。一方、前年同期に比べると121円の上昇になっている。2期連続で下落傾向を記録したものの、低下幅は前期より小幅で、Cクラス賃料は17,000円弱付近での小さな変動を繰り返す横ばい傾向が、約2年にわたり続いている。

賃料の対前年変動率をみると、Aクラスビルは今期－21.6％で、20％を超える大幅マイナスを記録した。Bクラスビルも－8.0％で比較的大きなマイナスになっている。なおこれで、AクラスとBクラスは10期連続のマイナス水準ともなった。

一方、Cクラスビルは＋0.7％で、前期は－0.4％とわずかにマイナスに振れていたが、再びプラス水準を回復している。

（画像はプレスリリースより）




三幸エステート株式会社　プレスリリース
https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/publish_2022-Q3.pdf